5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zh世界上哪个国家女人最开放òng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降世界上哪个国家女人最开放33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(世界上哪个国家女人最开放de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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