文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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