万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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