导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超90频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽00万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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