近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

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