导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的fe2o3是什么化学元素再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(hufe2o3是什么化学元素àn)房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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