导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhDHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品ù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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