一线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消(xiāo)息(xī)在房产(chǎn)圈刷屏了(le)。

　　这条消息为(wèi)什么这么重要？首先二手房(fáng)指导价(jià)被称为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后一个还在“认(rèn)真”实施这(zhè)条政策的城(chéng)市，最后深(shēn)圳是房价(jià)前三的核心城市。所以，深圳的一举一动(dòng)都具有风(fēng)向标(biāo)意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深(shēn)圳二手房回暖，然(rán)后二(èr)手房回(huí)暖有利于(yú)深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼(lóu)市回暖有(yǒu)利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯(fēng)传“二手房指导(dǎo)价”正式(shì)结束(shù)。传言称：二手房贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银行(xíng)核定房价以网签备案价(jià)和评(píng)估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有看到(dào)官方文件。据(jù)证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多家大(dà)行(xíng)表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理按(àn)揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需(xū)要(yào)持(chí)续的关(guān)注。

　　易居(jū)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次政策大概率为真，更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为银行贷(dài)款等(děng)领域按照新的(de)规(guī)则(zé)进行，但不会出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼(lóu)市二手(shǒu)房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价(jià)，很多(duō)南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照(zhào)当时的(de)市场价打(dǎ)了(le)5折、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算(suàn)首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉(lì)害，但经历(lì)了(le)这两年(nián)的痛(tòng)苦，才深知为啥(shá)叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万(wàn)；如果指导(dǎo)价打(dǎ)七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加上需要(yào)全款支付的部分，实(shí)际(jì)首付去到了510万，相当于首付5成了（多(duō)给210万首付(fù)）。这(zhè)直接让大批量买家(jiā)，失去了(le)购房(fáng)能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参(cān)考(kǎo)价以后(hòu)，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也(yě)确实证(zhèng)明了，这条(tiáo)政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实施二手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大(dà)中城市(shì)房价只有(yǒu)6个(gè)同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中(zhōng)心(xīn)数据显示(shì)：成交(jiāo)量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩(suō)水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与(yǔ)二手房指导价发布当(dāng)月(yuè)相比，如今二手房(fáng)挂牌(pái)价低于及接(jiē)近参(cān)考价的房源(yuán)占比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的(de)人，才(cái)能深切的感知其(qí)威力(lì)。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说一(y猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方ī)位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买家(jiā)的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌(diē)至14万(wàn)/平(píng)，叠加这三年的房(fáng)贷和(hé)持(chí)有成本，差不多(duō)亏损超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)量创下多(duō)年新低，学区(qū)房神(shén)话不再，房产中(zhōng)介的日(rì)子难(nán)过(guò)，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手(shǒu)房指导价的城(chéng)市(shì)陆陆续续低调退(tuì)出(chū)，目前(qián)只有深圳(zhèn)还是最(zuì)后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线城市也不端(duān)着了。

　　近日(rì)，北京(jīng)在房山区试(shì)点多(duō)子女家(jiā)庭和职住平(píng)衡(héng)家庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩家庭在新(xīn)房计分制度政(zhèng)策(cè)上的支持。

　　从最新(xīn)公布(bù)的3月份(fèn)70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广州、深圳的(de)新房、二手房价格仍(réng)然是(shì)同(tóng)比去年依(yī)然是下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合肥(féi)等城市价格都是(shì)同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实(shí)上(shàng)，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月份(fèn)，两部门联合(hé)发文，全(quán)面推动二手房“带押过(guò)户(hù)”全(quán)国实施，这是一条被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政。对于激活二手(shǒu)房交(jiāo)易，具有定海神针般(bān)的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日更是(shì)指(zhǐ)出(chū)：建(jiàn)筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下(xià)这两个词，意(yì)思就是——顶(dǐng)梁柱如果(guǒ)不行了(le)，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果(guǒ)压不住(zhù)，小船不就(jiù)翻了(le)？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的政策，还(hái)有一大(dà)波(bō)正在(zài)路上...

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