万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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