5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nág跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗n)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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