近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(b果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ō)动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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