OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(ji没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩āng)得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòn没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩g)要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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