万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解lt="北京房(fáng)圈大消息(xī)！顶级(jí)富(fù)豪(háo)，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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