文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔ亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁n)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首(sh亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁ǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁