文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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