“现在的(de)房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资(zī)金(jīn)来源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了(le)一个(gè)很明显的分(fēn)化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是融资(zī)等各个方(fāng)面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在(zài)资本市场表现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成(chéng)本(běn)优势，更具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水平（净负债(zhài)率）是不(bù)是(shì)行业内(nèi)的(de)最低水平；利润率是不是行业(yè)内(nèi)最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是(shì)否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条(tiáo)件(jiàn)的房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力(lì)地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国(guó)央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上(shàng)完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考(kǎo)验着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也(yě)由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集(jí)中在(zài)强二线和(hé)二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期(qī)手机话费交了能退吗间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时(shí)要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要还是(shì)看房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债率要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所以要规避公司净(jìng)负(fù)债率提高(gāo)到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企在践行(xíng)较积极(jí)的拿地(dì)策略(lüè)的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度(dù)与净负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国(guó)央(yāng)企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)合(hé)计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的(de)基(jī)本面表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年(nián)以来的(de)近三(sān)年(nián)时间(jiān)，房地(dì)产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣(kòu)非归母(mǔ)净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一季报(bào)，今年(nián)一季(jì)度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是(shì)实现(xiàn)了(le)扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍(réng)能(néng)保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自(zì)杭(háng)州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州房企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的(de)土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移(yí)至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下(xià)游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息(xī)息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致上游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需(xū)求也(yě)会(huì)越来越多。美国过去(qù)的(de)数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具(jù)消费的增长却一直都很好。对于(yú)地产产(chǎn)业链(liàn)，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分别是(shì)富安娜(nà)和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌(pái)。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng手机话费交了能退吗)司(sī)一(yī)季(jì)报的(de)十(shí)大(dà)流通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该(gāi)股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价(jià)值和私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价(jià)值派(pài)基(jī)金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出(chū)曙光，家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是(shì)营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他(tā)似(shì)乎对(duì)于定制(zhì)家(jiā)居(jū)类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十(shí)大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的(de)物业股也越来(lái)越(yuè)被机构所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港上市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该(gāi)挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三(sān)轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的(de)公(gōng)司手机话费交了能退吗很少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定(dìng)人员成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特别好，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度(dù)是非常大(dà)的(de)。但是(shì)该(gāi)公司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之后(hòu)提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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