万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学)请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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