文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(g40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大ōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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