万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏(cán青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？g)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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