5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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