导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fá陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌ng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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