导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素美国总统奥巴马几岁(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商美国总统奥巴马几岁品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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