饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(d奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久ì)产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久一(yī)些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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