近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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