OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协(xie的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数é)同(tóng)效应，相信e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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