文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十总监和经理哪个大(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(总监和经理哪个大shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng总监和经理哪个大)立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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