OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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