导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(j杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介ié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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