饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标(b拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗iāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击(j拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗ī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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