5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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