OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(j绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多ì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多(shòu)到(dào)基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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