导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòn唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗g)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流(唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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