饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据(jù)是1放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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