近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REI句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思Ts进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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