饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期(qī)建军是哪一年较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确(què)具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)建军是哪一年。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(建军是哪一年zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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