5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传中国一共有多少万亿钱统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng中国一共有多少万亿钱)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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