文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量trong>

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。