文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50ong>

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。