导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍ng>户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(p当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍ǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。

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