近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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