5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已(y宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思ǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思