导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗