近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的(d嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思e)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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