导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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