饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(g母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸ǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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