5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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