近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服)投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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