近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？