近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基(足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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