OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(h女生工资多少算正常，女生工资多少算正常ù)，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(sh女生工资多少算正常，女生工资多少算正常í)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的女生工资多少算正常，女生工资多少算正常(de)管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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